海外物件へ投資するメリット・デメリット

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海外物件へ投資するメリット・デメリット

不動産投資が注目を集めていますが、通常、国内の物件を購入して家賃収入を得る方法をイメージするかもしれません。しかし不動産投資家の中には、海外の物件を使って運用している人もいます。海外の不動産投資の場合、日本国内のそれにはないメリットも期待できます。

デフレ経済の中にある日本の場合、家賃収入のインカムゲインが一般的です。売却して差益で資産を膨らませるキャピタルゲインで資産を増やすのは、なかなか難しいです。しかし海外であれば、売却益しかも大きな利益の手に入る可能性が十分期待できます。

キャピタルゲインで資産を増やすスタイルの不動産投資を希望するのであれば、新興国の不動産をターゲットにするといいでしょう。新興国の場合、日本と比較して圧倒的に価格の変動幅が大きいです。物件にもよりますが、2〜3倍は当たり前の地域もあります。中には数十倍や数百倍といった価格変動も決して珍しくありません。

インカムゲインの場合、確実性が高い半面、中長期的にコツコツ資産を増やすスタイルです。しかし海外で不動産投資をすれば、短期的に大きく資産を増やすことも可能です。

不動産投資をする場合、融資を受けて購入する人が多いでしょう。日本の不動産投資ローンの場合は、購入物件を担保にして借り入れます。またそのほかにも本人の返済能力も重視されます。

海外に不動産投資をし、海外の金融機関の融資を受ける場合、ノンリコースローンが中心です。ノンリコースローンとは、物件を担保に入れる代わりに自分が保証人になる必要はないローンのことです。つまり物件を手放してしまえば、ローンの返済義務が免除されます。つまり投資に失敗しても、背負うリスクを最小限にできるのはメリットです。

しかし、海外の不動産を使った運用の場合ならではのデメリットもあります。まずカントリーリスクは無視できません。日本の場合、法規制の変更が行われることはありますが、緩やかな変更であることが多いです。しかし海外の場合、例えばクーデターなどで政府の性格が100%がらりと変わることも少なくないです。すると不動産に関するルールが大きく変更することもあって、いきなり不動産を没収されてしまうこともあり得ます。

また海外不動産のデメリットに、為替リスクも頭に入れておく必要があります。例えば自分が不動産保有する国の通貨の価値が急激に下落した場合、それに伴い自分の収入や資産も目減りする可能性があります。

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