中古マンションへ投資するメリット・デメリット

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中古マンションへ投資するメリット・デメリット

不動産投資では、中古マンションを使って運用する方法もあります。中古マンションの運用の場合、大きなメリットに初期費用を安くできる点が挙げられます。他の条件が一緒なら、新築マンションと比較して中古マンションは半額以下で購入することも可能です。

築浅の中古マンションであれば、そこまで低価格で販売されていないかもしれません。しかしそれでも新築と比較して、2〜3割引の価格で買い求めることはできるでしょう。初期費用をできるだけ安く抑えたい、不動産投資ローンは利用するけれども返済のことを考えて、できるだけ借入額を少なくしたいと思っている人にはお勧めです。

新築マンションを販売するのは、デベロッパーなど法人がほとんどです。このため、購入する場合は消費税が含まれます。しかし中古マンションでは、売主が個人オーナーであることも少なくありません。個人から購入する場合、消費税が発生しません。ちなみに8000万円の物件を購入する場合、消費税8%と仮定すると640万円が税金として取られます。これだけの税金の支払い義務のなくなる可能性の高い中古マンションの場合、かなり大きなメリットといえます。

中古マンションの場合、あらかじめどういう物件を使って運用するかを確認できるのもメリットです。例えば今後どのような修繕が必要かチェックできますし、修繕積立金がある程度プールされているでしょうから、必要な工事をできるだけの資金があるかどうかも事前にチェックできます。

ただし中古マンションに不動産投資をする場合、デメリット・リスクも伴います。まず不動産投資ローンの融資を受ける場合、自分の希望する額を満額借り入れられない可能性が高いです。中古マンションの場合、新築と比較すると建物の価値が低下します。このため、銀行は担保力が弱いと判断してしまいがちです。築古のマンションの場合、建物の価値がほとんどゼロと評価されてしまって、土地の価値分しか資金融資を受けられない可能性も出てきます。

中古マンションを使って不動産投資をする場合には、いつ建設された物件かをチェックする必要があります。昭和56年以前に建設された建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。旧耐震基準は新耐震基準よりも緩いので、震災クラスの地震が発生した場合、倒壊をはじめとした深刻なダメージを受けるリスクも出てきます。昭和56年に建設された物件でも、建築許可が下りたのが旧耐震基準時代の可能性もあります。昭和58年以降の物件であれば、まず新耐震基準のもとで建築されているといっていいでしょう。

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