ワンルーム(マンション一室)へ投資するメリット・デメリット

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ワンルーム(マンション一室)へ投資するメリット・デメリット

不動産投資といわれると、マンションやアパートをまるまる購入するものと思っている人もいるかもしれません。しかし、一棟すべてを買い取る必要は必ずしもありません。マンションやアパートの一室を買い上げて入居者に貸し出す、区分保有という不動産投資のスタイルもあります。

ワンルームを貸し出して家賃収入を得る不動産運用のメリットとして注目したいのは、表面の利回りの高さにあります。マンションやアパートをすべて購入するのと比較すると、初期費用を圧倒的に安く抑えることが可能です。このため、利回りがかなり高くなります。区分所有の場合、利回りで13%程度出る物件は決して珍しくありません。

中古アパートや戸建てに不動産投資をした場合、これだけの表面利回りの期待できる物件は東京でもなかなかないでしょう。ワンルームを購入する場合、物件によっては数百万円程度で販売されている部屋もあります。人によっては、銀行から借り入れることなく自己資金だけで賄える人も出てくるでしょう。

ワンルーム貸し出しの場合、管理の手間のかからないのもメリットです。マンションの管理組合が共用スペースの管理を担当します。自分で行う必要がなく、管理会社にお願いする必要もありません。また大規模修繕も、マンションの管理組合が行ってくれるので、大家さんのように自分で計画を立てて、積立金を集める必要もなくなります。気軽に不動産投資を始められるのは、投資初心者にとってはメリットでしょう。

ワンルーム貸し出しにはメリットの半面、デメリットもあります。デメリットの中でも大きいのは、表面利回りはいいですが、実質利回りとの間に時としてかなりの乖離の発生する可能性のある点です。表面利回りで15%程度の高利回りの物件でも、管理費や修繕積立金の支払いや租税公課はオーナーの負担となります。意外と支出がかさんで、実質利回りが11%程度にまで落ち込んでしまうこともあります。表面利回りと実質利回りとの間にどの程度の違いがあるかは、購入する前に不動産会社の営業マンに確認を取ることが大事です。

ワンルーム貸し出しの場合、マンションやアパート全体のことに関して何も発言できないのはデメリットです。例えば、マンションの築年数が古くなって着た場合、建物の価値を高めるためにマンションの全体のオーナーであれば、立て直しや大規模修繕も自分の意志で行えます。しかし区分オーナーの場合、自分の部屋のリフォームは可能でも、全体的なことは思うようにはできません。

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