収益物件購入時の注意点

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収益物件購入時の注意点

不動産投資で安定した利益を出すコツは、収益物件を購入することにあると言っていいでしょう。 収益物件かどうか判断する基準の中の一つに、利回りがあります。利回りとは、年間の家賃収入を購入金額で割ったもので、数値が高ければ高いほど高利回り、すなわち収益物件となります。

しかし、この利回りには注意が必要で、いくつか異なる計算方法があります。表面利回りと実質利回りは有名です。表面利回りとは、単純に家賃収入を購入金額で割ったものです。一方、実質利回りは年間の家賃収入から、運営するにあたり生じた経費を差し引いたものが用いられます。表面利回りの方が数値的には良くなりますが、実質利回りの方が、より実際にその物件で不動産経営した場合の資産形成を予測できます。

その他にも満室想定利回りと現況利回りもあります。満室想定利回りは、その物件のすべての部屋に入居者がいて、家賃支払いが発生した場合の収入を購入金額で割ったものです。現況利回りとは現在の家賃収入、つまり契約済みの部屋の家賃総額を購入金額で割ったものです。この場合、現況利回りの方がより現実的な収益になるでしょう。

このように、一言で利回りといっても、いろいろな種類があるわけです。不動産会社が紹介する物件情報には、この利回りについての記載もあります。通常利回りは、上で紹介した4つの組み合わせの中で算出します。一見すると高利回りを謳っている物件でも、話を聞いてみると表面利回りと満室想定利回りの組み合わせで計算していたということもあり得ます。表面利回りと満室想定利回りを使用すれば、確かに利回りの数値は高くなるでしょう。しかし、現状を反映した数値かというと、そうは言いにくいです。

不動産投資に失敗している人も少なからず見られます。その失敗の理由は人それぞれですが、多いのは「不動産会社の謳っている高利回りに踊らされてしまった」というものです。利回りの高い低いは、収益物件かどうか見極めるにあたって重要なポイントではあります。しかし、その高利回りの根拠がどうなのかという視点も持つ必要があります。

収益物件探しをしていて、利回りの話を不動産会社の営業マンからされたとします。その場合、その利回りはどうやって産出されたものなのか質問しましょう。また、経費に関しても不動産経営をしているといろいろと発生します。管理運営にかかるコスト以外にも、火災保険や施設賠償保険料、固定資産税・都市計画税など多種多様です。そこまでを経費として含めているかも不動産会社によって異なります。高利回りに踊らされることなく、冷静にその数値を分析するように注意しましょう。

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